房子不好卖了，潘石屹出网络营销奇招———

　　近日，SOHO中国举行的“商铺网上拍卖”活动再次吸引了各方人士的关注：两套市场价超千万的商铺，首次被挂到网上，让感兴趣的人们轮番自由竞价，而其最终成交价格被认为是远低于市场价。这究竟是房地产行销方式的一次创举？还是一次吸引人们眼球的作秀？众说纷纭。但是许多业内人士认为，不论这种活动的目的如何，它都折射出了当前商业地产市场正在发生的微妙变化。

　　市场：SOHO中国网络卖商铺买房人定价

　　前不久，SOHO中国举行的“商铺无底价竞买”活动在网上进行。据SOHO中国工作人员介绍，他们此次拿出来参加竞拍的房源分别是位于朝阳门SOHO二期的一套182平方米商铺和位于东二环银河SOHO的一套90平方米商铺。在网上从零价起拍，经过多次激烈的争夺，前者被买家以1202万元的价格购得，折合单价65852元/平方米；而后者被买家以702万元购得，折合单价79893元/平方米。

　　SOHO中国方面人士表示，此次他们进行的网络拍卖是一种前所未有的模式，从其结果来看，符合之前的市场预期，有可能成为一种全新的市场行销方式。“过去，曾有中国房地产企业进行网络拍卖的尝试，但仅竞价环节在网络上进行。竞买者仍需到售楼处办理相关手续、缴纳保证金，程序繁琐。而这次竞买，SOHO中国引进了公证处的现场监督，在 和支付宝的支持下，首次实现全程网上交易，从提交个人资料、支付保证金到拍卖结束，竞买者无需到项目现场即可完成竞买，外地购房者也可在家完成，整个过程透明、简易，如同消费者一次普通的网上购物。中国房地产业借此终于拉开了电子商务时代的帷幕。”

　　SOHO中国董事长潘石屹则表示：“现在的房地产交易中，最大的问题就是不够透明，给老百姓选择的过程都靠销售人员来说，这个我觉得不是一种好的交易方式，也不是一种很健康的交易方式。我们期望通过网上竞买的尝试，将买房信息透明化，改变房地产的交易模式，不让销售员和客户叫价还价，而是让购房者从零价开始自己决定房价，把定价权交还给市场和客户。”

　　不过，一些业内人士认为，SOHO中国此次进行的网络竞拍尝试，除了有营销方面的考虑，更大层面的考虑可能是为了应对正在改变的商业地产格局。

　　背景：商业地产竞争加剧 传统房企谋求变化

　　经历了去年史上最严厉的调控之后，许多曾经风光无限的住宅开发商们，褪下了头上的光环。从近期各大上市房企的2010年年报数据上看，有相当一部分企业的情况并不乐观。

　　据专业机构统计，截至2011年4月上旬，94家房地产上市公司公布了2010年年报，这94家上市房企去年现金流总和已骤降至-734亿元，而这94家房企2009年的现金流之和还处于6亿元的水平。更值得关注的是，在94家企业中，至少有55家企业现金流指标为负，77家企业现金流同比下滑，甚至连许多大佬级的公司都未能幸免。

　　与住宅企业年报相比，商业地产开发商的年报则截然相反，包括阳光股份、世茂股份、苏宁环球等商业地产开发商，都交出了一份不错的答卷。以阳光股份为例，受益于公司商业地产持有与住宅开发并重的发展战略，公司全年经营业绩同比大幅提升。根据其发布的2010年年报显示，公司去年实现营业收入30.42亿元，同比增长207.89%；实现净利润同比增长63.01%.

　　在这样的情况下，商业地产成为许多传统住宅开发企业眼中的香饽饽，由此也带来商业地产竞争的白热化。据悉，在目前严厉调控的市场环境下，世茂地产、宝龙地产等企业反而开始加速扩张商业地产版图。而与此同时，2011年万科、保利、金地、招商等房企巨头也都纷纷开始在商业地产掘金。据了解，未来3年内，保利地产预计将持有商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%.

　　前景：机遇与挑战并存 潘石屹看好网络销售

　　大量住宅开发商转型商业地产，许多原先在其他行业的企业也开始涉足商业地产。许多人都说对住宅市场的打压，反而使得商业地产进入了一段黄金期，但事实可能却不尽然。传统的商业地产开发商不得不做出改变来应对新的市场环境。

　　有业内人士表示，SOHO中国作为以售卖商业地产为主要经营方式的开发商，渠道营销本来是其强项，然而面对快速加入竞争对手行列的传统住宅开发商，这种优势逐步在淡化。而结合网络进行销售，或许是潘石屹为了寻求突破而进行的一种试水。

　　“真正意义上的商业地产黄金期还未到来。”北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿表示，无论是市场本身、融资渠道，还是政策环境，目前的商业地产市场远没有达到“黄金期”。但是看好商业地产从而大举进军的企业却肯定会加大不同企业之间竞争的力度，这多少也会带来传统市场格局的改变。

　　据李睿介绍，从市场本身来看，目前许多住宅开发商，甚至其他行业的企业都在往里进。大家都在抢好项目，抢人才，使得市场竞争越来越激烈。然而这种情况，可能引发恶性竞争。

　　其次，房地产调控对商业地产也有一定影响，尤其是融资方面。信贷收紧、贷款利率上调，使得融资成本大大增加。“对于经营型商业的开发商、运营商，更需要成本低、期限长的融资渠道。之前，有些民间和其他融资渠道，成本要低于商业贷款，而现在银行贷款成了利率最低的融资方式。另外，银行对开发阶段的信贷从紧，更加阻塞了融资渠道。”

　　“现在试水网络营销，对于SOHO中国来说，既有机遇也有挑战，例如如何做到信息公正公开，如何防止买方串标压价等等，但不管怎么说，这种创新的精神都是值得鼓励的。”有专业人士这样说。

　　而潘石屹则明确表示，他对网络销售的模式前景看好，SOHO中国已经开始筹划更大规模的网络竞买活动。